“Sai một ly đi một dặm” là thành ngữ phù hợp để nhấn mạnh các ảnh hưởng tiêu cực mà chủ quán có thể phải gánh chịu nếu chọn sai mặt bằng kinh doanh cafe. Bởi cái gì sai đều có thể sửa, riêng vị trí thì không hoặc phải trả giá bằng rất nhiều tiền, nhưng cũng khó lòng phát triển tốt hơn trong tương lai.
Đó là lý do chúng tôi dành riêng bài viết hôm nay để hướng dẫn bạn cách chọn mặt bằng kinh doanh cafe thuận lợi, đảm bảo các tiêu chí: RẺ, RỘNG, TIỆN. Hãy tham khảo để nắm rõ 5 bước tìm mặt bằng mở quán cà phê phù hợp và tránh 7 vị trí chỉ mang lại “niềm đau”, bạn sẽ thấy khâu chọn địa điểm kinh doanh thực sự không đơn giản.
Mục Lục
Khách hàng – Mô hình – Địa điểm kinh doanh: Nên xác định cái nào trước?
Đại dịch COVID-19 vừa giáng đòn mạnh lên thị trường kinh doanh quán cafe, và chi phí nặng nề nhất chủ tiệm phải gánh chính là tiền mặt bằng. Dù vậy, không thể phủ nhận rằng đối với lĩnh vực coffee shop, mặt bằng là yếu tố quan trọng hàng đầu, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh thu quán.
Nếu mặt bằng nằm ở vị trí dễ tiếp cận tệp khách hàng mục tiêu và đáp ứng các tiêu chí về giao thông, tầm nhìn… cửa hàng cà phê của bạn sẽ rất dễ thu hút khách. Ngược lại địa điểm mở quán không phù hợp hoặc vướng các vấn đề nhạy cảm như an ninh, tranh chấp… thì khả năng quán ế khách hay thậm chí dẹp tiệm là có thật.
Vì thế khi khảo sát & tìm mặt bằng mở quán cà phê, bạn cần nắm vững kiến thức về luật và các tiêu chí chọn địa điểm để không “sập bẫy ảo tưởng” chính mình.
Riêng về câu hỏi nên xác định yếu tố nào trước giữa: Khách hàng – Mô hình – Địa điểm kinh doanh. Chúng tôi cho rằng cả 3 yếu tố này đều có thể linh động chuyển đổi cho nhau, tùy vào ý tưởng & các dữ liệu có sẵn của bạn.
Ví dụ 1: Nếu ngay từ đầu bạn đã xác định sẽ mở quán cafe sách hướng đến tệp khách hàng tiềm năng là sinh viên, người làm việc tự do (freelancer)…, bạn có thể chọn mặt bằng kinh doanh gần các trường Đại học. Điển hình như quán Nhã Nam Book N’ Coffee mở đối diện Trường Đại học Ngoại Thương Cơ Sở II – TP. HCM.
Ví dụ 2: Nếu bạn chưa có ý tưởng về mô hình mở quán, chưa biết phục vụ đối tượng nào nhưng muốn tìm mặt bằng gần nơi mình ở để tiện quản lý, bạn có thể bắt đầu từ bước: Khảo sát thị trường khu vực => Chọn vị trí mở quán coffee tiềm năng => Xác định mô hình + tệp khách hàng phù hợp => Chọn mặt bằng kinh doanh cafe phù hợp.
5 bước chọn mặt bằng kinh doanh cafe: Thiên thời, Địa lợi, Nhân hòa
Áp dụng 5 bước dưới đây, bạn sẽ biết cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe của các bậc tiền bối. Đây là quy trình tối ưu cả về chi phí lẫn thời gian, và đã được đúc rút từ kinh nghiệm của các “lão làng” trong ngành F&B.
1. Dự trù chi phí thuê mặt bằng quán cafe dựa trên tổng vốn
Mặt bằng là khoản đầu tư nếu sai cực kỳ khó gỡ, lại ngốn nhiều ngân sách nhất nên trước khi thuê, bạn cần tính toán số tiền mình có thể chi ra để thuê mặt bằng trong tối thiểu 6 tháng đến 1 năm.
Theo kinh nghiệm từ các chủ quán đã hoạt động lâu trong ngành, chi phí thuê mặt bằng trong 7 tháng (6 gốc + 1 cọc) không nên vượt quá 25% tổng số vốn.
Ví dụ: Nếu bạn dự tính mở quán 500 triệu thì số tiền chi cho 7 tháng thuê mặt bằng nên được tính bằng công thức: Tiền thuê mặt bằng tối đa = 500 triệu x 25% : 7 ≈ 17 triệu/tháng.
Riêng về hình thức chi trả chi phí thuê mướn địa điểm kinh doanh, bạn cũng có thể cân nhắc 1 trong 2 lựa chọn sau:
-
Thuê mặt bằng lâu dài (tính theo đơn vị năm)
Đây là dạng hợp đồng thuê lâu dài từ 5-10 năm và mỗi lần thanh toán phí thuê 1 lần trọn gói 6 tháng hoặc 1 năm. Ưu điểm là bạn phải có sẵn nguồn tài chính dồi dào để trả 1 lần và sẽ bị đóng băng khoản vốn này. Bù lại, hợp đồng lâu dài giúp bạn yên tâm không sợ chủ nhà lấy lại mặt bằng bất cứ lúc nào.
-
Thuê mặt bằng linh hoạt (tính theo đơn vị tháng)
Đây là dạng hợp đồng thuê ngắn hạn với chi phí đặt cọc thấp, có thể trả tiền mặt bằng theo tháng, hoặc theo quý (3 tháng/lần). Với các quán có mô hình nhỏ, chủ ít vốn thì thuê mặt bằng linh hoạt sẽ giúp giảm áp lực tài chính, chủ quán có thể sử dụng vốn lưu động để đầu tư các hạng mục khác cần thiết. Tuy nhiên, rủi ro của kiểu thuê này là bạn có thể bị chủ nhà lấy lại mặt bằng bất kỳ lúc nào.
Nếu quán đang đông khách, kinh doanh ổn định mà bị chủ nhà “chơi chiêu” thì rõ ràng là thiệt thòi lớn cho bạn. Vì thế phương án này ít khi được lựa chọn. Song cũng không phủ nhận rằng trong thời điểm dịch COVID-19 bùng phát tại Việt Nam, việc thuê ngắn hạn lại giúp nhiều người “nhẹ gánh”.
2. Ước tính diện tích tối thiểu phù hợp với mô hình quán cà phê
Mỗi mô hình kinh doanh cà phê đều có cách ước lượng diện tích trung bình đảm bảo các tiêu chí về không gian và sức chứa, sao cho đủ duy trì quán coffee có lãi khi khai thác gần tối đa công suất.
Ví dụ:
– Mô hình kinh doanh cà phê take away: Diện tích nhỏ chỉ từ 10-12m2
– Mô hình cafe sân vườn, cafe thú cưng: Diện tích tối thiểu 120-150m2
– Mô hình cafe cho dân công sở bận rộn: Diện tích trung bình từ 50-100m2
Riêng mặt tiền, bạn nên cố gắng chọn các quán có diện tích bề ngang lớn hơn 6m để dễ sắp xếp bố cục bàn ghế, tránh tình trạng quán cafe rơi vào dạng ống tù túng, chật chội. Chiều rộng lớn còn giúp quán có đủ không gian để trưng bày biển quảng cáo.
Trường hợp thuê mặt bằng ở khu vực trung tâm đất chật người đông, bạn cũng có thể cân nhắc thêm các vị trí bề ngang chỉ 4m nhưng đủ các yếu tố “nhân hòa” như: mật độ người đi bộ đông, nơi tập trung dân văn phòng, đa số đối thủ cũng đang sở hữu mặt bằng nhỏ…
3. Khảo sát địa bàn tiềm năng và tìm mặt bằng mở quán cafe
Khi đã có khoảng giá + diện tích ước lượng, giờ là lúc bạn nên khảo sát thực tế các quán cà phê đang hoạt động trong khu vực để đánh giá thị trường, đối thủ và cả số lượng khách hàng mục tiêu. Các bước như sau:
– Khảo sát, thống kê tất cả các quán trong bán kính từ 500m – 2km, tính từ khu vực mặt bằng bạn cho là tiềm năng. Ưu tiên phân tích các quán có cùng mô hình + quy mô đầu tư tương tự dự án của bạn.
– Chú ý khảo sát cả bên ngoài lẫn bên trong quán để đánh giá toàn diện vào các thời điểm đông khách nhất + vắng khách nhất. Thời gian trung bình là 2 tiếng/quán/ngày, liên tục trong 3 ngày để đếm số khách đến và xem cách vận hành của đối thủ.
=> Ví dụ: Khảo sát xong bạn xác định được khu vực A đông sinh viên, độ tuổi từ 18-22, giá bán 1 cốc thức uống dao động từ 15.000đ – 30.000đ. Dựa vào thông số đó, bạn có thể áp dụng các công thức để tính điểm hòa vốn & đánh giá tiềm năng mặt bằng.
* Có thể bạn quan tâm: Bảng dự toán chi phí mở quán cafe có file excel
-
Các vị trí kinh doanh cafe tiềm năng nên cân nhắc
– Mặt bằng gần trường học, tòa nhà văn phòng, chung cư
– Mặt bằng gần thư viện, nhà sách, view sông hồ đẹp mắt
– Vị trí gần khách sạn, nhà nghỉ, khu du lịch, nhà ga, sân bay
– Vị trí gần các quán cơm trưa, nơi nhân viên làm ca đêm, trung tâm thương mại
– Các tuyến đường có nhiều quán ăn, tiệm bánh nhưng ít quán cafe giải khát
– Vị trí gần nơi gửi xe, siêu thị, ngân hàng, văn phòng công chứng… (nơi mà có nhiều người phải chờ đợi sử dụng dịch vụ nào đó)
– Các địa điểm có giao thông thuận lợi như: Tuyến đường đi làm của nhiều người, đường 2 chiều rộng rãi, đường 2 mặt tiền…
-
Các vị trí cần tránh khi mở quán cà phê dù phí thuê có rẻ
– Mặt tiền đường Quốc lộ
– Các giao lộ đông đúc, bụi bặm
– Đường 1 chiều khó quay đầu xe
– Không có vỉa hè hoặc vỉa hè quá nhỏ
– Các tuyến đường thường xuyên bị kẹt xe
– Khu vực trũng, ngập nước khi trời mưa & triều cường
– Hẻm cụt, ngõ quá nhỏ chỉ đủ 1-2 xe máy len vào được…
4. Xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng dự định thuê mở tiệm cà phê
Sau khi xác định được khu vực tiềm năng và chọn được vài mặt bằng ưng ý, bước thứ 4 sẽ giúp bạn đánh giá lại lần nữa các địa điểm phù hợp, thông qua bộ 8 tiêu chí:
-
Giá thuê
Mức giá thuê mặt bằng có phù hợp với mức chung của khu vực? Đắt hay rẻ hơn? Vì sao?
-
Pháp lý mặt bằng
Địa điểm kinh doanh này đã từng có người thuê chưa? Có tranh chấp hay gặp “dớp” gì không? Có nằm trong vùng quy hoạch không?
-
Điện nước
Khi kinh doanh coffee shop, vấn đề điện nước rất quan trọng. Bạn cần tìm hiểu xem địa điểm này có thuận lợi khi thi công hệ thống cấp thoát nước, điện, wifi, gas… không?
-
Hướng
Nên xem kỹ hướng nhà, hướng đón nắng & gió để chọn phương án thiết kế phù hợp. Mẹo cho bạn là nên ưu tiên chọn mặt bằng hướng Nam và Bắc để giảm ánh nắng chiếu vào, giảm nóng cũng như tiết kiệm điện năng. Một số chủ quán còn chọn theo phong thủy.
-
Vỉa hè
Vỉa hè rộng rãi giúp bạn khai thác thêm vài bàn hoặc có chỗ để xe của khách & nhân viên. Không nên chọn mặt bằng kinh doanh cafe có vỉa hè quá hẹp, quá cao, gần miệng cống thoát nước, gần bãi rác…
-
Chỗ để xe
Nếu mặt bằng quán nhỏ không có chỗ để xe, bạn phải kiểm tra xem khu vực xung quanh có bãi giữ xe tư nhân nào không? Trường hợp không có, quá xa hoặc giá quá cao, bạn không nên thuê.
-
Sự thuận tiện
Địa chỉ dễ tìm không? Mặt bằng có dễ thấy không? Muốn tấp vào quán khi đang lưu thông trên đường liệu có tiện không? Nếu đặt biển quảng cáo thì khách hàng liệu có nhận diện được?
-
Tầm nhìn (view)
Không thể phủ nhận các quán có tầm nhìn đẹp đều là những quán thu hút đông khách ghé đến trải nghiệm. Đó là lý do gần đây, mô hình cafe Rooftop (cà phê sân thượng, nóc nhà) rất được ưa chuộng tại các đô thị lớn như Sài Gòn, bên cạnh các tiệm coffee view sông hồ lãng mạn…
-
Mật độ người qua lại
Vị trí định thuê có mật độ dân cư ra sao? Đông hay vắng? Người qua lại đi bộ hay xe, đi nhanh hay chậm?
-
Tình hình an ninh
Khu vực này có an toàn không? Có thường xuyên xảy ra trộm cướp, nghiện ngập, cãi nhau…? Nơi nào quá phức tạp bạn nên loại bỏ vì kinh doanh ở địa điểm như vậy rất khó ổn định.
-
Dân cư xung quanh (hàng xóm)
Hàng xóm khó tính sẽ cản trở hoạt động kinh doanh của bạn. Đặc biệt nếu họ đã có sẵn hiềm khích với chủ nhà. Hãy tìm hiểu kỹ vấn đề này để tránh các tranh cãi, phiền hà không đáng có. Ví dụ: hàng xóm không khích bạn có thể báo công an xuống kiểm tra giấy tờ, thường xuyên đứng trước quán chửi đổng vô cớ…
-
Cơ quan chính quyền địa phương
Tại một số khu vực “nhạy cảm”, cơ quan chức năng có thể kiểm tra thường xuyên… và bạn sẽ đối diện với hàng loạt rắc rối. Tốt nhất bạn nên tránh các địa bàn hay rơi vào “tầm ngắm” của lực lượng chức năng.
Sau đây là một số bộ phận quản lý địa bàn kinh doanh quán cà phê:
– Phòng Công an Kinh tế (Công An Phường) kiểm tra vệ sinh an toàn thực phẩm, giấy phép kinh doanh, hợp đồng lao động.
– Đội Trật tự Đô thị tuần tra kiểm tra các vấn đề liên quan đến lấn chiếm lòng lề đường…
=> Sau khi phân tích mối tương quan giữa vị trí kinh doanh & nguồn khách hàng mục tiêu, bạn nên lập bảng so sánh giữa các địa điểm A – B – C để dễ dàng hơn trong lựa chọn. Các tiêu chí so sánh gồm: Ưu điểm, nhược điểm, cơ hội và thách thức.
Xem thêm: Cách tính chi phí mở quán cafe từ A-Z kèm file excel bảng dự toán
5. Hoàn thiện đầy đủ pháp lý khi thuê mặt bằng kinh doanh cafe
Bước 5 sẽ giúp bạn kiện toàn các vấn đề liên quan đến pháp lý để đảm bảo không rơi vào bẫy của chủ nhà. Bởi đa số các chủ quán mới khởi nghiệp đều chưa nắm rõ kiến thức về luật và dễ bị “lật kèo” bởi bên cho thuê.
Sau đây là một số thông tin quan trọng bạn cần nắm vững để đàm phán & ký kết hợp đồng thuê mặt bằng với chủ nhà:
– Giá thuê mặt bằng: Đã bao gồm các loại thuế + phí chưa? Đây là thuế tính cho người cho thuê, nhưng nhiều chủ nhà sẽ yêu cầu người thuê mặt bằng đóng. Bạn cần làm rõ vấn đề này để thỏa thuận giá thuê phù hợp.
*Có thể bạn quan tâm: Thủ tục pháp lý khi mở quán cafe: Thuế và các loại giấy tờ
– Thời hạn hợp đồng: Nên ký tối thiểu ít nhất từ 1-5 năm, tùy theo mặt bằng là đất trống hay nhà hoàn thiện.
– Tiền cọc: Theo thông lệ là 3 tháng.
– Thời gian chuyển tiền thuê: Hàng tháng nếu thuê ngắn hạn hoặc đóng 1 lần từ 3-6 tháng.
– Hình thức chuyển tiền: Chọn một trong 2 phương thức tiền mặt hoặc chuyển khoản.
– Thời gian cam kết giữ giá: Theo thỏa thuận (mức tăng trung bình không vượt quá 10%).
– Thời gian miễn phí thuê nhà trong giai đoạn sửa chữa: Nếu xây mới trung bình hỗ trợ 1 tháng, nếu cải tạo hỗ trợ từ 7-15 ngày phí thuê.
– Các yêu cầu về trùng tu/bảo trì: Hạng mục nào được phép sửa chữa/ cải tạo/ phá bỏ/ lắp đặt mới… Với các hạng mục kết cấu hạ tầng, bạn có thể thỏa thuận hỗ trợ chi phí từ bên cho thuê.
– Bên nào phụ trách giấy tờ/quy trình: Biên bản bàn giao mặt bằng, giấy phép xây dựng…
– Điều khoản khi 1 trong 2 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng: Bất khả kháng, thiên tai, dịch bệnh…
Lưu ý cần nhớ khi thuê mặt bằng kinh doanh cafe
– Thận trọng khi thuê lại mặt bằng ở nơi nhiều đã có nhiều tiệm sang quán. Đa số các vị trí này chủ cũ đều kinh doanh thua lỗ nên sẽ có không ít rủi ro, hoặc xét theo phong thủy là “gặp dớp”.
– Không nên thuê mặt bằng chung chủ, vì các rắc rối về cách tính điện nước & ý kiến chủ quan của chủ nhà có thể sẽ ảnh hưởng đến quá trình sửa chữa & vận hành quán của bạn.
– Nếu thuê nhà hoàn thiện (có tường, mái hoặc lầu) để kinh doanh quán cà phê, giá thuê sẽ cao hơn so với thuê đất và bạn sẽ bị giới hạn trong thiết kế. Để tránh các vấn đề phát sinh, bạn không nên đầu tư quá nhiều tiền vào phần thô, và cần đàm phán với chủ nhà các hạng mục có thể đập bỏ/ tháo dỡ/ sửa chữa.
– Nếu thuê đất trống để mở quán, bạn cần lưu tâm đến giấy phép xây dựng & các hỗ trợ của chủ đất về mặt thủ tục hành chính. Ngoài ra, bạn nên cân đối chi phí vì giá thuê đất thì rẻ, nhưng chi phí setup quán hoàn thiện rất cao. Do đó, bạn hãy đàm phán thuê ít nhất 5 và tối đa 15 năm; trong đó 3 năm đầu không tăng giá + không tính tiền giai đoạn đang xây dựng (trung bình 1-2 tháng).
– Tất cả các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh cafe đều phải được công chứng để có hiệu lực pháp lý. Rất nhiều trường hợp tranh chấp liên quan đến mặt bằng và bạn nên cố gắng kiểm soát chúng. Nếu cần thiết, hãy thuê luật sư hỗ trợ.
Trên đây là 5 bước chọn mặt bằng kinh doanh cafe đầy đủ từ A-Z. Song thực tế để tìm được một vị trí mở quán cà phê lý tưởng không đơn giản và nhiều người phải mất hàng tháng trời để chọn được địa điểm ưng ý. Nếu bạn cần tư vấn mặt bằng kinh doanh F&B, hãy liên hệ Italio.vn để được hỗ trợ trực tiếp, qua hotline 0860241900 hoặc email info@kemducphat.com.
